Keine Mietausfälle mehr – So schützen Sie sich als Vermieter

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Als Vermieter profitieren Sie zwar von regelmäßigen Einnahmen, allerdings können Sie auch mit unangenehmen Problemen konfrontiert werden. Ein zentrales Thema sind Mietausfälle. Können Mieter ihre Miete aus diversen Gründen nicht mehr zahlen, kommt es vielerorts zu Konflikten, die vor Gericht landen. Um derartige Umstände zu umgehen, können Sie Vorkehrungen treffen. Sobald Sie Mietausfälle zu verzeichnen haben, gilt es richtig zu reagieren.

Individuelle Prüfung von Mietern
Nach dem Motto „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser“ sollten Sie insbesondere bei der Auswahl ihrer Mieter vorgehen. Verlassen Sie sich keinesfalls auf Ihre gesunde Menschenkenntnis. Denn die hat bereits viele Vermieter getäuscht. Man sieht es Menschen schließlich nicht an, ob sie zahlungsunwillig sind und auch in persönlichen Gesprächen lässt sich nicht immer erahnen, was die Zukunft bringt. Aussagekräftige Unterlagen dagegen sind überaus hilfreich und sollten von Ihnen konkret verlangt werden, um die Bonität potenzieller Mieter zu beurteilen. Verlangen Sie folgende Dokumente von jedem Bewerber:

Bei einer Bestätigung der Mietschuldenfreiheit bestätigen vorherige Vermieter schriftlich, dass keine Mietschulden bestehen und die Miete stets pünktlich bezahlt wurde. Besonders komfortabel gestaltet sich die Bonitätsauskunft von Mietinteressenten über den SCHUFA-Bonitäts-Check von ImmoScout24. Damit können Sie die Bonität der entsprechenden Personen bequem online prüfen und erhalten eine zuverlässige Beurteilung. Sollte ein Mietinteressent mit einer Bonitätsprüfung nicht einverstanden sein und die gewünschten Dokumente nicht vorlegen, sind Sie gut beraten Abstand zu nehmen und sich für jemand anderen zu entscheiden. Wer ernsthaft Interesse an einem guten Mietverhältnis hat und sich das Mietobjekt leisten kann, hat mit derartigen Forderungen seitens der künftigen Vermieter keine Probleme. Bei Personen, die keine sicheren Einkommensverhältnisse nachweisen können, sollten Sie zumindest auf eine Mietsicherheit in Form von Bürgschaften bestehen. Haben Sie weitere Bewerber mit positiven Einkommensverhältnissen zur Auswahl, entscheiden Sie sich besser für sie. Eine Garantie um stets vor Mietausfällen geschützt zu sein, sind diese Maßnahmen zwar nicht, aber sie reduzieren das Risiko markant an Mietpreller zu geraten.
 


Was tun bei Mietausfall?
Trotz aller Vorsichtsmaßnahmen, Mietausfall ist nie auszuschließen. Selbst zuverlässige Mieter können vorübergehend arbeitslos werden oder aus anderen Gründen in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Kommt es zum Mietausfall, sollten Sie unverzüglich das persönliche Gespräch suchen. Auch wenn die Zahlung erst ein oder zwei Wochen überfällig ist, verschwenden Sie keine Zeit! Handelt der Mieter nicht vorsätzlich, gibt es in den meisten Fällen eine Lösung, die sich gemeinsam finden lässt. Stellen Sie fest, dass Ihr Mieter zahlungsunwillig ist, sollten Sie spätestens nach zwei ausgebliebenen, aufeinander folgenden Monatsmieten die fristlose Kündigung übergeben. Laut § 543 Bürgerliches Gesetzbuch kann ein Mietverhältnis außerordentlich gekündigt werden, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Nach den Angaben des Gesetzgebers liegt ein wichtiger Grund beispielsweise dann vor, wenn der Mieter:

a) „für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder“
b) „in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“

In der schriftlichen Kündigung des Mietvertrags wird der Mietrückstand als Grund zur Kündigung angegeben. Übergeben Sie die Kündigung idealerweise persönlich mit Zeugen. Ist dies aufgrund der Entfernung nicht realisierbar, versenden Sie die Kündigung per Einschreiben Rückschein. Der Mieter hat anschließend zwei Wochen Zeit um auszuziehen. Tut er dies nicht, folgt eine Räumungsklage, die von Ihnen als Vermieter eröffnet wird. Leider kosten derartige Klagen viel Geld und Zeit. Nicht selten dauert es bis zu neun Monate, bis das Räumungsurteil folgt. In Härtefällen vergehen dann weitere Monate bevor letztendlich die Vollstreckung folgt. Leiten Sie trotzdem rechtzeitig die entsprechenden Schritte ein, um Ihrem Wunsch der Mietzahlung Nachdruck zu verleihen.

Zusätzlich ordentlich kündigen
Um sich vor späteren Überraschungen zu schützen, sollten Sie neben der fristlosen Kündigung eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses übergeben. Dies ist entscheidend für den Fall, dass der Mieter während des Räumungsprozesses seine Mietschulden begleicht. Dann wäre die fristlose Kündigung, die sich auf die Mietrückstände bezieht, hinfällig. Damit einhergeht, dass Mieter weiterhin in Ihrer Wohnung wohnen dürfen. Haben Sie zusätzlich eine ordentliche Kündigung ausgestellt, müssen Mieter ausziehen. Dies sollte natürlich in Ihrem Sinne sein. Schließlich ist die Gefahr groß, dass es künftig zu weiteren Mietausfällen kommt.

 

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