Steuern sparen durch Denkmalschutzimmobilien

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Denkmalschutz dient zur Erhaltung historischer Gebäude, die über 75 Jahre alt sind oder zu den erhaltungswürdigen Bauten mit besonderer historischer Bedeutung zählen. Die Denkmalschutzbehörde legt strenge Maßstäbe an die Kriterien an und erteilt auch den Bauherren für die Sanierung feste Auflagen. Trotzdem ist ein Denkmalschutzobjekt eine gute Kapitalanlage und kann dem Steuerzahler als Steuersparmodell dienen. Die Sanierungskosten können zu einem großen Teil oder sogar bis zu fast 100 % von der Steuer abgesetzt werden und die Abschreibung läuft dann über 9 bis 10 Jahre, bis das Objekt vollständig im Rahmen der Werbungskosten abgeschrieben ist. Die Denkmalschutzimmobilie verschafft so dem Wohnungseigentümer einen großen Steuervorteil, wenn er als Arbeitnehmer große Steuerabzüge jährlich hat.




Vor allem kann der Steuervorteil noch erheblich größer sein, wenn der Wohnungseigentümer die Denkmalschutzimmobilie nicht selber nutzt, sondern vermietet hat und die Vermietung im Rahmen eines Sozialprojektes oder in einem Sanierungsgebiet großer Städte liegt. Der Nachteil geringer Mieteinnahme wird dann von der Stadt als Manko mit einer Summe ausgeglichen, während die Sanierungskosten voll steuerlich absetzbar sind. So kann es dem Wohnungskäufer ermöglicht werden, ein Denkmalschutzobjekt zu einem großen Teil durch Steuerermäßigung zu finanzieren. Da diese historischen Objekte meistens in citynaher zentraler Lage existieren, braucht sich der Käufer auch über die Wertsteigerung keine Sorgen zu machen. Es ist ziemlich sicher, dass diese Objekte, die sorgfältig renoviert und saniert werden, auch nach Jahren noch im Wert gestiegen sind und daher gut wieder veräußerbar sind, falls der Wohnungseigentümer nicht später selber einziehen möchte.

Die Stadt München hat zum Beispiel auf diese Weise Käufer animiert, Eigentum zur Vermietung in Münchens Stadtkern zu kaufen, da sie dort verschiedene Sanierungsgebiete ausgewiesen hat, in denen Denkmalschutzobjekte restauriert wurden und die bereits dort wohnenden Mieter sozial geschützt wurden, um weiterhin eine günstige Miete zu haben.

Für Interessenten an Denkmalschutzobjekten ist es wichtig, sich von Anfang an sehr genau über das angebotene Objekt zu informieren. Der Bauträger ist oft auch der Verkäufer. Bei großen Sanierungsfirmen mit viel Erfahrung im Denkmalschutz ist die Gefahr eines Reinfalls mit dem Objekt bei mangelnder Sachkenntnis des Bauzustandes wesentlich geringer, da dort meistens mit Baugutachtern zusammen gearbeitet wird. Auch die Banken unterstützen ihre Kunden nicht nur in Hypothekfragen, sondern erkundigen sich gern kritisch nach dem Objekt, da es vermehrt vorgekommen ist, dass Bauträger in Insolvenz gingen und dann die denkmalgeschützte Immobilie wesentlich länger als geplant in der Renovierungsphase verblieb. Ein weiteres Hindernis bei Denkmalschutzimmobilien ist der hohe Zeitaufwand beim Umgang mit den Behörden, da jede bauliche Veränderung mit Zeichnung eingereicht und genehmigt werden muss. Auch aus diesem Grund tut jeder Käufer oder Interessent gut daran, sich genauestens über die Konditionen des Objektes und den aktuellen Baustatus zu informieren.

Abschreibungs- und Steuerspar-Möglichkeiten mit denkmalgeschützten Immobilien:
Die steuerliche Abschreibung von Investitionen und Instandhaltungskosten für Bauten unter Denkmalschutz sind in den § 7h und 7i des EStG und § 10f des EStG geregelt. Der Sanierungsanteil für das Gebäude kann über 12 Jahre von der Steuer prozentual abgesetzt werden im Falle einer vermieteten Immobilie. Bei einer eigen genutzten Immobilie geht die Abschreibung über 10 Jahre. Während normale Bestandsimmobilien und Neubauten nur bis zu 2,5 % pro Jahr geltend gemacht werden können, ist die Abschreibung der Sanierung von Denkmalschutzgebäuden in 10 Jahren bis zu 90 % möglich. Natürlich ist die Steuerersparnis umso höher, je größer der Sanierungsanteil ist. Dazu kommt auch noch die Möglichkeit, das Objekt nach 10 Jahren steuerfrei wieder veräußern zu können. Die Gewinne, die dann gemacht werden, sind steuerfrei.

Für Anleger und Steuerzahler, die über eine sinnvolle Kapitalanlage mit Langzeitwirkung und Steuerersparnis nachdenken, ist diese Möglichkeit auf jeden Fall die Erkundung wert.